太原房产交流：干货分享与户型解读，助力买房小白

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#FC002

其实，我早已迫不及待把群里讨论的干货发出来太原房产交流：干货分享与户型解读，助力买房小白，但考虑到公众号的系统性、逻辑性，我还是理智了一把，慢慢来，先打打基础。

买房那点事 （下）

献给买房的小白

并致敬为了爱情奋不顾身的年轻人

物欲横流的年代还保有纯净的心灵

用它来追求爱情

这样的人无疑是最幸福的

多年后

物是人非

能留在记忆中的唯独曾经那份忘我投入

愿有情人终成眷属

壹

按照计划，上回书说看房，本回书说户型。吸取大家的意见，上次写的有点长，这次尽量压缩到5000字内。在说户型之前，同样明确几个原则，有了大方向才能事半功倍，理解透彻。

1.世上没有完美的户型。能满足你需求，你住的舒服，就是最好的户型。我一向认为自己喜欢且适合自己的就是最好的，地段，户型，配套等都一样。之所以把这个列为第一条，因为你常常被他人左右。

2.没体验的过的户型，不要武断下结论好或者坏；自己没有住过但特别喜欢的户型也最好问问住过的人，全方位了解一下真实的利弊。

3.户型也有流行性，比如前几年流行复试，近几年流行大平层，也许果过段时间是洋房。到底什么好，答案在你心里。本文关注的不是那种户型最好，而是尽可能全面细致快捷的了解户型的优缺点，至于怎么选择还是从自身需求出发，自己定夺。

4.户型在买房上是个可大可小的事。和地段，学区，甚至和楼层比，它都是小事，但往大了说，它又影响我们生活的舒适度和便捷性。所以，不要因为户型错过好房，也不要因为选错户型而影响生活。

5.文中涉及的“风水”一说，是建立在宜居的基础上结合传统风水学的讲究而提出的，换句话说，我所说的风水主要先从安全，宜居的角度考虑，如果和传统风水不谋而合，或者契合人们的心理暗示，那称之为风水，而不是单纯的迷信和故弄玄虚。

贰

一般讲户型的文章都会列出六大或者八大方面，比如户型方正，通风采光，动静分离，干湿分离等。但我觉的这样介绍过于死板和抽象，我们买房又不搞设计。延续我上篇的风格，结合实际考虑，本文从拿到一张户型图出发，按照主次关系和整体到局部的顺序，介绍如何评价户型。

1.看外围环境。拿到一张户型图，先别急着往室内看。要先看户型图都包含了哪些信息。一张专业的户型图，应该体现出整个小区楼栋分布情况，该户型分布在哪几栋楼，该户型所在层平面图，最后才是重头戏——室内布局图。以上几个要素缺一不可，如果没有，要让销售补齐，那怕是个示意图。

看外围环境首先确定户型即楼的具体朝向，这个可以看小区楼栋分布图；然后确定该户型南北是否被楼本身结构遮挡，这个可以通过户型所在楼层平面图确定。一般北面要注意有没有连廊、天井、采光井等，如图fig.1 a所示；

Fig.1

南面要注意相邻户型的墙体是否造成遮挡，例如图fig.1 c中的户型，如果楼体朝南偏西，东面相邻户型又伸出一堵墙，那即使你室内布局再好，日照时间都会大大受到影响。外围的环境是大环境，室内的环境是小环境，大环境变动一点都可能对小环境造成颠覆性的影响，所以上面所说的几大要素在户型图中都要提现。另，因为很多高层中间户都涉及连廊，所以这里多解释一句。高层防火规范中要求每个防火分区的安全出口不应少于两个，所以设置了这个连廊。它的上沿竖向标高一般略高于普通窗台，如图fig.1 b所示，户型图上的连廊大家不陌生，这里给大家贴个实景图，由此，对应房间的采光，私密性和通风会受到影响。采光会依据连廊距离房间的远近而受到不同程度影响，而通风个人觉的影响不大，相比之下，我认为连廊对安全性和私密性影响较大。

2.看整体轮廓。看完外围后，对户型轮廓就有了了解。不一定要求户型方正，但最好不要缺大的阳角，比如东南、西南少一大块，这些都对风水不利。而且，从北到南，宽度应相等或逐渐变宽为佳，如图fig.2。此时，对于一些奇葩户型可以一票否决，比如之前网上流传的坐便、手枪、贪吃蛇等（可以自行百度赏析），这些户型浪费面积，影响通风，风水不好，遇到如此户型，后面的项目就不用考察了，可以直接放弃。

Fig.2

3.看室内布局。到第三部我们才真正进入房间内部，这部分涉及的内容比较多，大概包括通风采光，空间布局，尺寸动线等，每部分又涉及很多细节。下面本文从入户开始，以目前市场在售的一枚小户型和一枚大户型为例，说明怎么看户型图，中间穿插各个部分的注意事项。这样看完文章，就可实战。总之，尽量写的简单实用吧。

Fig.3是某楼盘在售90 平户型，也是目前市场上90平的主流户型。假定本文中的第一步第二步已经完成，我们从户型内部开始看起。看任何图，一定先确定好方位，以防有的奇葩图纸上南下北。第一步，找到入户门，别笑，有的户型图的入户门还真不好找。入户先看有无玄关，无论从风水角度，还是实用角度，玄关都非常重要。风水上当煞，实用上保护隐私。一般90平及以下的这点可放松要求，毕竟面积小。本案例虽然有个小玄关，但还不能形成有效遮挡，送快递的一眼就可看到家中，好在对着是电视墙不是沙发，比较人性化的是专门设计了玄关柜，比较实用，讲究。

Fig.3

入户，先看采光。采光是一个户型最重要的指标。采光主要看采光面的面宽，即南向面宽，数值上大于7米为宜，格局上至少两室或者一室一厅在南面。本案例客厅和主卧都在阳面，而且面宽超过7米，这在90平户型中算做的比较好的。

再看通风。对于现在的产品，能符合人们传统意义上的南北通透主要指客厅餐厅一线南北有窗，如果有，则能形成对流，是名副其实的通透，如图fig.4左所示，如果只有客厅一边或阳台有窗户，如图fig.4右所示，则是通而不透，空气流动性较前者差一些。

Fig.4

本案例格局和fig.4的右边类似，属于通而不透。通透性这个事，个人认为要结合实际情况看，北方城市季风明显，对于有老人孩子的家庭，南北窗户大开时的“穿堂风”对于他们来说其实是一种伤害，而且就北方的空气环境来说，开窗迎来的不再是以前清新的空气，可能是一撮尘土，反映到实际生活中就是虽然住着南北通透的房子，但经常见两头窗户开开关关，很少真的让其南北对流；从风水的角度讲，室内风场大，容易让人心神不宁，其他种种风水上的说法这里不多介绍，总之，风水上认为穿堂风是不利的。整体通透性看完，再检查各个房间的通风。对于卧室来说，至少应有一扇1.2米以上的窗户。厨房必须有窗户，因为关乎安全。至于明卫，在南方也是必须的，因为南方湿气重；在北方个人觉的区别对待，不那么重要，明卫暗卫我都住过相当长一段时间，如果明卫对着空间是狭小的天井或采光井，影响私密性不说，采光通风效果其实不好，遇上阴雨天，可能还返潮（有时还要面对垃圾的威胁），反之，如果窗户能对着无阻挡的户外甚至能见上阳光，那明卫确实大大好于暗卫，值得拥有。本案例为暗卫，通风只能靠吹风机。对北方来说，明卫有，稍好；没有，也不要因为这个问题而错过好房。关于通风还想多扯两句，个人认为通风不同于采光，采光是硬指标，但通风完全可以后期设备弥补。室内的三恒一送（恒温，恒湿，恒氧，送新风）是趋势，未来每个家庭都少不了安装新风系统，这甚至和空气质量恶化都没关系，是人类技术发展到一定阶段的必然，人为控制室内环境后，对室内自然通风效果的要求就降低了。所以，南北通透这个事还是根据自己实际需求来考虑。说到这里入户对着主卧门风水画，肯定有人钻牛角尖片面理解我的意思，说既然我说了南北通透这么多不好，那不要买南北通透的房了。需要强调的是，这里我只从通风角度考虑它的弊，而选房应该综合考虑；进一步，我说这，主要想告诉大家，自己选房子的时候，如果一套房子哪里都很满意，不要因为通风差而错过。

然后看空间布局。这部分包括看各个房间的尺寸和各功能区之间的联系。尺寸直接关系到使用时的体验，不管布局怎样，各功能区的尺寸都应在合理范围。比如客厅开间不宜小于3.6m，主卧不小于3.3mx3.6m， 次卧不小于3.0mx3.0m，厨房宽不小于1.5m。现在高层一般是框架/剪力墙结构，墙体厚大概200mm-220mm（剪力墙厚度是根据计算决定的，不同以往的砖墙全是240），根据户型图尺寸可以大概算出室内尺寸，对于那些特别小的空间要尤其注意，比如开间2.7米的卧室，进深也不很大，最好脑子把家具的位置都设计好，不然收房可能出现尴尬的状况。我一个朋友，看样板间直接定房，他觉的卧室很大，抬起1米8的红木大床就往里放，结果剩下不到一个床头柜的宽度，后来知道样板间放的1.5米的床。后悔当时没有量一下样板间实际宽度。在上篇我说过，区位图失真，沙盘失真，户型图同样也存在失真，具体表现为比例不对，2.7米开间的卧室可能画的像3.3米，2米长的床画成1.5米，总之，让你感觉小卧室大空间，放什么都好像游刃有余，所以眼见不一定为实，一定用脑子算一算。卫生间考虑各个功能不要打架，以前出现过浴室门被坐便挡住的情况。看本案，客厅开间3.75米还连着一个宽1.4米的方正阳台，空间感、实用性都很好，但仔细看沙发墙问题就来了，虽然图中没有标，但根据比例估算沙发墙应该在3.3米左右，那样如果想放个比较宽大的加贵妃位的沙发就比较困难，沙发如果太长，会挡住卧室出口，这就是计算尺寸的作用。类似的，两个卧室开间进深都不错，能满足使用。卫生间如果按照图上画的布置要注意卫生间的门外开的话，坐便会不会成为阻碍。厨房是经典U型设计，这种设计一搬情况操作台尺寸都是够的，注意灶台不可放在窗台下，风水不好，剩下的厨房设备就看自己怎么摆放了，总体看，对于90平的房子，该厨房够用。

功能区之间的联系，一方面是看动静分区，另一方面考察动线是否合理。一般客厅餐厅厨房一线在整套房屋的一侧，基本能做到动静分区。本案动区在右，静区在左，所以算是动静分区。动线，一般认为居住动线，家务动线，来客动线不交叉算是动线合理。但个人觉的这样讲太抽象，使用起来也复杂。我自己看动线，只看每个房间去卫生间是不是方便，和来客去卫生间时会不会对私密性有影响。比如本案例，卫生间位于两个卧室之间，保证了日常使用的便捷，同时，作为主人，从客厅去卫生间路线也短而直接，唯一的小遗憾就是宾客去卫生间会过主卧，对私密性稍有影响。最后，检查各个门的朝向，一些情况应该避免，比如，入户门直对窗户或者直对卫生间的门，卫生间直对卧室或者餐客厅，风水不好。本案中除了两卧室门相对从风水上讲有点不好，其他门的朝向都尚可。

到此，90平户型图考察完毕。综合看，本案例采光通风都较好，布局合理，唯一的小缺点是暗卫，如果90平想选明卫的话可以参考fig.2右边的户型，但要牺牲合理的动线，因为卧室去卫生间还需要穿过餐厅，而且入户就必经厨卫，门口会显得脏乱。正像一开始的原则所说没有完美户型，这两个户型没有绝对的好坏，只能根据自己的需求和喜好进行选择。

下面我们按照上面的顺序尝试分析一个大户型，Fig.5是在售139平三室两厅两卫户型。户型图上北下南，入户门在整套房中部，入户有玄关，且真正做到了保护隐私，当煞的作用。看采光，单面采光，有的大户型东/西向也有采光面，可以称作双面采光，那样肯定采光效果更佳，但能耗也相对较高。

Fig.5

本户型采光面10.5米，这在140这个级别的的户型中算中上水平。看通风，客厅-餐厅-厨房一线贯通，正真南北通透，连体大阳台更增加的采光通风性和舒适感。双卫虽然有窗户，但正如上面所说，卫生间的窗户对着采光井，而且是一个进深6米的狭长采光井，这个窗户只能用来通通风，采光其实谈不上，这也是俗称的“假边套”户型。查看各个房间尺寸太原房产交流：干货分享与户型解读，助力买房小白，对于139的户型来说，客厅开间仅4米略显局促，正常来说应该在4.2米以上入户对着主卧门风水画，但其他房间的面积还算充裕，进深大，方便利用。主卫的浴缸是加分项，但又加一个淋雨的设计有点多余。厨房3米的开间，经典的u形设计并有大冰箱位，考虑比较周到。本案例由于客厅餐厅放在了户型的中部，卧室分布在周围，所以没能做到动静分离，如果两边卧室有人休息，客厅还有活动，肯定多少会受打扰。动线上，儿童房无论去主卫还是客卫都需要穿过整个客厅，减分项。总体上，该户型的亮点是南北通透，大阳台，带浴缸；缺点是客厅开间小，上图红框区域浪费面积，可以优化出来一个衣帽间，次卧动线差，主卧的飘窗大小和位置欠妥。

以上两个户型，其实都是该级别当中的经典户型、常见户型，虽然有一些小瑕疵，但如果遇到，起码户型指标上都是过关的。剩下的，就要结合自己需求，看这些好户型是不是能满足自己的需要。比如对于本案中的大户型，如果是小夫妻，加孩子/老人都够用，但如果是小夫妻加二胎，这个户型就尴尬了，指标上是好户型，但是由于几个卧室较分散，不方便照顾孩子，动静不分区，孩子睡觉会受影响。这种情况下，如果有三卧朝南，客厅赶到东面，甚至北面，都是更合适的选择。所以，还是那句话，结合自己的需求选房，适合的才是最好的。

叁

不同于去售楼部看房，看户型都是技术活，只要下点功夫了解点知识，都不会入坑。由于篇幅有限，其实里面还有好多细节没有介绍，比如浪费面积的计算，户型改造，偷面积，消防逃生等。文章本天成，既然已经写了结尾，那就不再赘述，此篇就当是抛砖引玉，需要补充什么知识点，自行从度娘那里补充完善吧入户对着主卧门风水画，户型篇就谈这么多了。

希望大家能花较少的精力，选到合适的好房。热爱生活胜过热爱房产，不然房产不会成为改善你生活的设施，而会成为你生活的累赘！