中产张女士住2000万上海豪宅被马桶堵塞整崩溃了

2019年中的时候，中产张女士住着2000万的上海豪宅，被马桶堵塞整崩溃了。当时就有人质疑，2000万的豪宅是什么水平？算不算有钱？

房叔今天给大家盘点一下北京2000万以上的豪宅，目前榜上有名的有78个！能住上这房子的人算不得巨富，也是妥妥的高级中产了。

几年前提到北京的顶豪，有这么句话：“万柳的墙、西宸的缸、霄8的顶儿、融创的湖、麓语的山、紫辰院的树、北平府的院子住着谁？”

如今，当年的名盘大多已经售罄，现在的豪宅市场又是谁在叱咤风云呢？

房叔按区域详细整理78个豪宅资料！给大家盘一盘，这些豪宅分布在哪？有多贵？背后透露了多少政策门道！

*以下按区域豪宅数量降序排列

朝阳区：豪宅扎堆之最

朝阳区坐拥北京最好的商业配套，最国际化的土壤，最扎堆的明星和最狠的朝阳群众。朝阳从来不缺新鲜事，微博的热搜就发生在身边，最红的主播就住在隔壁，被抓的明星就在下个街道。

所以住在朝阳的人，自带了洋气的标签，这里的高端别墅也是北京之最。

北京有九大别墅区，朝阳区自己就跨着3个：东部泛CBD别墅区、奥北别墅区、中央别墅区。

在22个豪宅里，单价最贵的是首创天禧，以18万/㎡的单价高居北京在售豪宅之首。本区域总价最贵的是中粮瑞府，以883㎡的大户型，创下接近1亿的总价。

挑几个有故事的豪宅跟大家聊聊。

霄云路8号

提起北京豪宅，霄8名声在外。它正式的名字是“MAHA缦和北京”，从2009年开始卖期房，已经是12万/㎡起跳，而户型只有2种，一种400多平，一种500多平，还有一千多平的空中四合院（销售说不对外出售），超高的总价摆出生人勿近的劲头来。（所以中产张女士住2000万上海豪宅被马桶堵塞整崩溃了，它至今都没卖完。）

小区里有40万㎡的私家园林，南侧就是占地288公顷的亚洲第一大城市公园——朝阳公园。如此奢侈的自然资源，化为少数业主的高端私人配套，主打概念就是豪、奢！

有一年冬天，北京没有下雪，霄8为了让业主欣赏到雪景，就人工造了一场雪……

所谓要风得风，要雨得雨，要雪得雪……有钱任性，不过如此。

有人会说，即便霄8再牛，至今不也没卖完。没卖完是事实，但不好买也是事实，听说有不少政界人物置业于此。叔有机会去过一次，又是查车又是查身份证的，传言虽有夸张，但空穴不来风，真实性有多少你细品。

北京壹号院

坐落于北京最核心区域，以东三环农展馆、53000㎡私家大湖、亚洲最大城市公园、三大使馆区等绝对地段优势为起点泰禾院子户型的风水，与伦敦海德公园一号、纽约One57等并肩成为豪宅之一，因此在此居住的都是高端的成功人士，这一小区也是他们身份与地位的象征。

范冰冰之前在朝阳区买了好几套豪宅，北京壹号院、梵悦108都在列。只不过后来出事，大都变卖还钱了。

PS：更多明星豪宅八卦，请看房叔之前的大盘点《北京明星豪宅地图》！

丰台区：金融新贵集聚

大家认知里的南城，是北京城里最富有烟火气的地方，生活配套便利。但同时拆迁难度大，基础设施相对落后，房价比不得东西海朝，是城区的价值洼地。

而未来丰台的定位，是首都的商务新区。丰台处在北京的南中轴线上，连接着中心城区和更南边的大兴新城、亦庄新城、大兴机场。而且，丽泽商务区和中关村丰台园也带来了无穷的产业新动力。

在北京，如果你想住在三环里，丰台是最容易上车的选择。毕竟在我们土著眼里，三环里才算北京，出了三环没内味儿！

丰台区域满足的大多是金融商务人士的改善需求，相对没那么壕。（丰台最贵的别墅，鲁能钓鱼台美高梅公馆，总价接近8000万，已经售罄了。）

葛洲坝中国府，是丰台的单价地王，这个盘房叔特地拍了一期看房视频，过些天推出，卖个关子，按下不表。

泰禾院子

说到泰禾的院子系，叔基本听到的都是赞誉。说来不得不佩服泰禾院子户型的风水，自从2014年院子系打响知名度后，荣膺三届“亚洲十大豪宅”殊荣，泰禾集团凭借“院子”这个超级IP，在几年时间内迅速实现了全国布局。

丰台区内的金府、西府两大泰禾院子，延续了院子系一贯的园林作风，光是在2019年上半年就分别创下了65亿和48亿共113亿的销售额，让泰禾集团这个“业界负债王”尚有一息可喘。泰禾如今资金链好转，这些优质项目也开始惜售，叔估计后期价格还得涨一涨。

昌平区：上风上水之地

以前的昌平我们知道有十三陵、八达岭，只有外地人才往那跑，去八达岭的北京人就如同去东方明珠的上海人，都得被开除户籍。

在最新的北京市规划里，首推“三城一区”（怀柔科学城、中关村科学城、未来科学城、亦庄经济开发区），作为北京的科技创新中心，这三城里有两城都在昌平。

今时不同往日，随着中关村科学城和未来科学城的发展，大量码农为这片区域带来了生生不息的人才流入，加上沙河大学城这一科教园地，未来的昌平可谓“宜业宜居”。

昌平虽然是郊区，也有8个数得上的豪宅盘，横跨昌平八达岭别墅区、奥北别墅区。

在老北京眼里，奥北别墅区上风上水，但是地广人稀，配套落后了点。但有钱人不看这个，绿化好，工业少，特别适合建别墅。比如温哥华森林，王珞丹给爸妈在这买了一套独栋。

而昌平八达岭别墅区也是近几年火爆的版块，比如沙河版块的丽春湖院子。这是昌平规格最高的别墅，最大户型800平，售价4千多万。其打造的示范区，很有拙政园的味道。

而小汤山版块主打的是御汤山熙园，这里的卖点是温泉入户，上了年纪的爸妈最不能拒绝的亮点之一。

此外，金隅上城郡虽然不到2000万的门槛，它其中的门道也值得一说。主打英式庄园的风格，整体建筑都采用了特殊的红砖建造，相比其他豪宅，倒是颇有一番滋味。

亦庄：有潜力的综合新城

自古“东富西贵南穷北贱”，南城在建国以前住的都是小商贩等穷苦老百姓，属于下九流。亦庄原来只是大兴区的一部分，有很多工业厂房，环境较差。自从亦庄单独设区，考虑到它的人口和未来的产业规模，房叔对这一片区十分看好。

相对于其他别墅区，亦庄和内城的距离是最近的，性价比很高。亦庄北邻中心城区，东接通州区副中心，又是北京重点发展科创功能的承载地，未来发展极具张力。亦庄的规划面积，原来不到60平方公里，现在是255平方公里。亦庄的目标，是世界一流的产业综合新城。

亦庄区域横跨亦庄别墅区、城南别墅区，不过这里的别墅还都相对平价，一般是暴发户或者奋斗一辈子的中老年企业中层，不是北京顶豪的那种old money。

咱们简单说说在售的紫禁壹号院。

紫禁壹号院

叔对它的印象颇深，因为它采用了一种特殊的中西结合方式，以法式宫殿建筑围合中国四合院的院落布局，以“庭院”为中心，形成一个安定舒适的生活环境。当时紫禁壹号院打的就是“京城内唯一的法式合院”的牌子，产品本身创新与复兴兼容，整个形制倒是新颖异常。

顺义：中央别墅区明星最爱

顺义中央别墅区是北京的近年最火爆的别墅区了，孙河版块尤其热闹。早年的丽高王府、财富公馆都是这里的经典项目，也吸引到王菲、那英、赵薇等一众明星在此置业。

一条温榆河四季不冻，流出一片绿色宜人的高端富人区。这里号称容积率最低，配套最顶尖，贫富差距最小——顶级富豪汇聚于此却从不相见，普通人怕是连门都摸不到。

这里区位绝佳，配套相对齐全。一边距离市区近，一边距离机场近，开车去望京也就20分钟。

北京总价最高，面积最大的别墅——恒大丽宫就在这里，总价接近2亿，面积高达1600㎡。

恒大丽宫

2019年年中泰禾院子户型的风水，恒大丽宫的销售额就远远领先于第二名，甚至翻番。有媒体评价，是28位业主把恒大丽宫抬上别墅销冠宝座的。这就是顶级独栋别墅市场的玩法，只需要征服28位业主，就可以拿下王座。

说到征服业主，恒大丽宫倒是真有这么一件事。就今年推出的那栋样板间，在1500平米的面积内采用了三层挑空，挑高高达11米。更不怕死的是，设计师还大胆使用西方油画装饰墙面和天花吊顶，倒是真真符合了“丽宫”这个名儿。

就是这么一栋号称“亿元级独栋别墅”，亮相短短期间，就被一位业主买下了。听说整个过程中客户都没有谈及价格问题，就因为这套别墅完全符合他的审美，契合他的置业需求，是他的心仪之作。

通州区：主要行政办公用

作为城市的副中心，通州未来的定位是，行政办公、商务服务、文化旅游，你们看，没有居住的事。

这里跨着潮白河别墅区，但是也快出北京了，和咱们这期豪宅的命题不符。

海淀区：一房难求

提到海淀，最知名的还是它金牌的教育资源，昔日的万柳已经买不到了。

四环以内已经没有地了，海淀区虽然盘点得上的豪宅有3个，正在在售的只有世茂西山龙胤，说它是绝版珍藏也不为过。

世茂西山龙胤

单从选址上，世茂西山龙胤紧挨着故宫北院，位置的风水好自然不用多说了。比较难得的是，在低密度下，西山龙胤还能保证最高建筑不超过两层、整栋别墅拥有五个院子，市面上极为少见。

门头沟区：几乎没有地

门头沟有北京最老牌的西山别墅区，是皇家版块！这里与中央别墅区、奥北别墅区并称为北京三大传统别墅区。

地方是个好地方，住的也都是非富即贵的人物。无奈西山地形所限，实在是没有地，在售的楼盘只有长安壹号和华润西山墅。

长安壹号，1.6亿的总价，1480平的超大面积，在北京排名第二，仅次于恒大丽宫。不过一个在东一个在西，气质迥然。

大兴区：城南少豪宅

大兴的情况和亦庄差不多，区域内有城南别墅区。

大兴的政策定位叫京津冀协调发展示范区，如果有天津跟河北的业务，这是个不错的选择。

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石景山&房山&怀柔：罕见豪宅

在北京市六区的房价排名中，石景山是最后一位，格外低调。石景山的平均房价是5万1，比5万8的丰台还低不少。

石景山的上榜豪宅仅有远洋天著春秋的住宅和别墅项目，而且还都售罄了！

这个盘，当年房叔是实地踩过的。俩字评价：稀缺。

远洋天著春秋

石景山稍微好一点的项目大部分出自远洋之手，之前他们有个广告语叫“一座远洋，半个石景山”。

天著春秋是远洋在这操刀的第一个豪宅盘，二期平层204平，方方正正，几乎是18年新房里最好的户型（仅仅性价比略低于寰宇天下170户型）。

16年开始卖的一期240平的平墅更不错，一个单元每层2户，有3层，总共6户，每户都有自己的电梯、自己的花园，是货真价实的平墅。

这片地西边、北边、东偏北都是山，南边是永定河引水渠，这在风水上是个小的太师椅地形。三面有护绕，一面通气，这是风水上最理想最合理的布局！

此外这是个巨安静和安全的地方，以前就是军区门口的村落，连小孩打架都要找远一点的地方去打。

怀柔区和房山区各拥有一处2000万以上豪宅，都还在售。

怀柔区的天恒半山世家，最大的一个户型，是825平米的大独栋别墅，7室2厅4卫，方向感不好的在屋里能迷路！按照2500万的总价，算下来一平3万。

房山区唯一勉强上榜的是观山源墅中产张女士住2000万上海豪宅被马桶堵塞整崩溃了，最大的一个户型以437平的面积、47500元的单价入列。这个项目挨着良乡大学城，周边的盘都5-6万，妥妥的价值洼地。

据说原因是紧邻烈士陵园，扫墓格外方便，生意人相对忌讳些。

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这些区没有豪宅

我不配吗？

这里没有2000万以上的豪宅

东西城：全面禁住

东西城现在还叫东西城，等正式的城市规划下发，就要改名首都核心功能区了。

根据最新规划，核心区是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区，是历史文化名城保护的重点地区，是展示国家首都形象的重要窗口地区。

这规划里没有住宅，没有商业，也不可能用来建豪宅。

可见，现在和未来，东西城会逐渐驱散居住空间，改造为文化和政治空间。当年富豪通过购买的方式在故宫边上实现豪宅梦的神话，一去不复返。

平谷、密云、延庆为什么没有豪宅？

数据源：中国房价行情网

这三个区是北京房价的最低点，2万多一平的价格，比起市区动辄10万的单价，相当平易近人。也不是说这三个区没有好项目，但如果把豪宅的总价门槛定在2000万，需要1000平米才能达标，因而无缘上榜。

从地图上看，此三区分属北京远郊的东北部和西北部，距离市中心路途遥远，难以享受中心地带利好，未来发展掣肘。

从北京市未来城市规划上看，此三区的关键词无外乎“生态”、“绿色”、“旅游”，是都市中产周末郊游和买度假房的不错（平价）选择。

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